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Nas incorporações imobiliárias submetidas ao patrimônio de afetação e optantes pelo Regime Especial de Tributação (RET), a contabilidade precisa identificar separadamente as operações de cada empreendimento. A legislação exige escrituração segregada, enquanto as regras do patrimônio de afetação estabelecem controles próprios sobre bens, direitos e recursos financeiros.
Essas exigências tornam necessária a conciliação entre contratos de venda, recebimentos, pagamentos, custos da obra e tributos. O objetivo é demonstrar quais valores pertencem a cada incorporação e como foram registrados e utilizados.
Patrimônio de afetação e RET têm funções diferentes
O patrimônio de afetação separa o terreno, as acessões e os demais bens e direitos vinculados à incorporação do patrimônio geral do incorporador. Sua constituição ocorre mediante averbação do termo no Registro de Imóveis.
O RET, por sua vez, é um regime tributário opcional aplicável às incorporações que atendem aos requisitos legais. Portanto, a existência da afetação não deve ser confundida com a conclusão da habilitação tributária.
A Receita informa que, desde abril de 2025, a inscrição do patrimônio de afetação no CNPJ é realizada automaticamente ao final do processo de habilitação no RET.
Escrituração deve identificar cada incorporação
O artigo 7º da Lei nº 10.931/2004 exige escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime.
A Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024 permite que os registros sejam feitos em livros próprios ou nos livros da incorporadora, preservada a identificação das operações. Assim, segregação não significa, obrigatoriamente, manter um conjunto independente de livros para cada empreendimento.
Quais controles precisam ser conciliados?
Como rotina de conferência, os controles podem ser organizados da seguinte forma:
A tabela traduz as exigências em uma proposta de organização operacional; não constitui uma lista adicional de obrigações criada pela legislação.
Receita recebida exige controle próprio
Na regra geral aplicável em 2026, o RET-Incorporação prevê pagamento mensal de 4% sobre as receitas recebidas, reunindo IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins. Há hipóteses específicas de alíquota de 1%, condicionadas ao enquadramento legal.
O controle deve distinguir a venda contratada do recebimento efetivo e identificar cancelamentos, devoluções e descontos incondicionais. A norma também diferencia receitas financeiras vinculadas à venda das unidades dos rendimentos obtidos com aplicações dos recursos no mercado financeiro, sujeitos a tratamento distinto.
Custos compartilhados precisam de critério
A IN RFB nº 2.179/2024 estabelece que os custos e despesas indiretos pagos no mês sejam apropriados a cada incorporação na proporção de seus custos diretos em relação ao custo direto total da incorporadora.
A memória dessa apropriação deve permitir conferir os valores atribuídos aos empreendimentos e às demais atividades.
Prestação de contas também depende da contabilidade
Entre os deveres do incorporador estão manter os recursos do patrimônio de afetação em conta específica e entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil.
A legislação também exige demonstrativo do estado da obra, no mínimo a cada três meses, e escrituração contábil completa. A conciliação entre engenharia, financeiro e contabilidade dá suporte ao cumprimento dessas obrigações.
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